Cidade de São Paulo pode autorizar décadas de verticalização em poucos anos

por Ivan Maglio *

• Legislação passou a permitir uma transformação territorial de grande magnitude

• É preciso discutir sob quais limites físicos, ambientais e infraestruturais esse crescimento deve ocorrer

À primeira vista, pode parecer apenas uma atualização técnica do planejamento urbano. Mas o que está em jogo é muito mais do que um ajuste cartográfico.

O zoneamento é uma das decisões mais estruturais que uma cidade pode tomar. Ele não define apenas o que pode ser construído hoje —define quanto a cidade poderá se transformar nas próximas décadas.

Área urbana densa com prédios residenciais e comerciais altos ao redor de casas baixas com telhados vermelhos. Áreas verdes esparsas entre construções. Céu parcialmente visível com luz do dia.

Vista do quadrilátero Vila do Sol, em Pinheiros (zona oeste de SP): residências cercadas de prédios por todos os lados - Rafaela Araújo - 27.nov.2024/Folhapress

Com a revisão da legislação, a área classificada como ZEU passou de cerca de 63 milhões para quase 75 milhões de metros quadrados. Aplicados os coeficientes máximos de construção permitidos nessas áreas, essa ampliação representa dezenas de milhões de metros quadrados adicionais de potencial construtivo.

Esse volume forma o que urbanistas chamam de estoque regulatório de construção — conjunto de direitos de construir autorizados pela legislação urbana, independentemente de quando ou se esses empreendimentos serão efetivamente realizados.

Em outras palavras, o novo zoneamento não é apenas um mapa. É uma autorização normativa para uma transformação urbana de grande escala.

Para se ter uma ideia da magnitude dessa mudança, estimativas indicam que São Paulo incorporou cerca de 10 milhões de metros quadrados de área construída por década entre os anos 1990 e 2000. O estoque regulatório criado pela revisão do zoneamento equivale, portanto, a várias décadas de crescimento urbano potencial.

Isso não significa que toda essa construção ocorrerá imediatamente. Mas significa que a legislação passou a permitir uma transformação territorial de grande magnitude.

O adensamento urbano orientado ao transporte público é frequentemente apresentado como estratégia desejável para tornar cidades mais compactas e eficientes. Em teoria, ele pode reduzir deslocamentos longos, otimizar infraestrutura e conter a expansão periférica.

O problema não é a verticalização em si. O problema é a escala e a forma como ela é autorizada.

Mudanças regulatórias dessa magnitude exigem estudos capazes de demonstrar que a intensidade da transformação urbana é compatível com a capacidade de suporte da cidade.

Essa capacidade envolve fatores como drenagem urbana, infraestrutura de saneamento, mobilidade, disponibilidade hídrica, preservação de áreas verdes e comportamento do microclima urbano.

Quando a densidade construtiva aumenta e o solo urbano se torna progressivamente impermeável, a cidade passa a enfrentar efeitos conhecidos: maior pressão sobre sistemas de drenagem, intensificação das ilhas de calor, aumento das temperaturas urbanas e demanda crescente por infraestrutura.

Esses impactos não são apenas ambientais. Eles afetam diretamente a qualidade de vida urbana.

Nos últimos anos, eventos climáticos extremos tornaram-se cada vez mais frequentes nas cidades brasileiras. Episódios de chuvas intensas, enchentes e ondas de calor mostram que o planejamento urbano deixou de ser apenas uma discussão sobre uso do solo.

Hoje, decisões de zoneamento também são decisões sobre infraestrutura urbana, resiliência climática e sustentabilidade ambiental.

Quando uma cidade amplia significativamente sua capacidade normativa de construção sem avaliar de forma integrada seus efeitos territoriais, ela corre o risco de autorizar transformações urbanas sem compreender plenamente suas consequências.

O debate atual sobre o zoneamento de São Paulo revela um desafio central do planejamento urbano contemporâneo: não basta discutir quanto a cidade pode crescer. É preciso discutir sob quais limites físicos, ambientais e infraestruturais esse crescimento deve ocorrer.

O verdadeiro papel do planejamento urbano não é apenas permitir a transformação da cidade, mas garantir que essa transformação ocorra de forma equilibrada, compatível com a infraestrutura existente e com os limites ambientais do território.

No fim das contas, o que está em discussão não é apenas o mapa do zoneamento. É o modelo de cidade que São Paulo pretende construir nas próximas décadas.

*Ivan Carlos Maglio, Engenheiro civil, doutor em saúde ambiental e pesquisador em planejamento urbano e adaptação climática, membro do Conselho Diretor da EngD.

Publicado originalmente na Folha de S.Paulo, edição digital de 11/03/2026.

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